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maneoの被弾状況とLTVについて思うこと - ソーシャルレンディング研究誌

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maneoの被弾状況とLTVについて思うこと

既に他のブログでも話題となっていますが、
maneoでも大きな延滞が発生しました。
私は約70万円被弾しました。

(全体的に纏まりのない文章をダラダラと書いてます・・・)

maneo20181105.png

案件名 場所 融資額 不動産評価額 LTV 利回り 私の投資額
【不動産担保付き】1,100億円突破記念ローンファンド【第3弾】4号(案件1:C社、案件2:AN社) 神奈川県川崎市 2,600万円 2,145万円 82.5% 4.5% 10万円
【不動産担保付き】1,100億円突破記念ローンファンド【第3弾】3号(案件1:C社、案件2:AN社) 神奈川県海老名市内 4,100万円 3,325万円 81.1% 5.5% 10万円
【不動産担保付き】1,100億円突破記念ローンファンド【第4弾】3号(案件1:C社、案件2:AN社) 愛知県名古屋市 5,700万円 4,627万円 81.2% 5.5% 10万円
【不動産担保付き】1,100億円突破記念ローンファンド【第4弾】2号(案件1:C社、案件2:AN社) 愛知県名古屋 3,500万円 2,843万円 81.2% 5.5% 10万円
【不動産担保付き】1,100億円突破記念ローンファンド【第1弾】3号(案件1:C社、案件2:AN社) 埼玉県春日市 7,800万円 6,270万円 80.4% 5.5% 10万円
【不動産担保付き】1,000億円突破記念ローンファンド【第2弾】102号(案件1:C社、案件2:AN社) 神奈川県川崎市 16億 12億 75% 6.8% 20万


単に最終借り手の事業者CUの返済が滞っているだけなら希望は持てましたが、
C社が不動産の任意売却を行っても元本の全額回収ができないと判断した、ということが告げられていますので、
全額回収の可能性は限りなくゼロとなっています。
(4月に融資して5月には返済が滞る、というのは審査基準緩すぎない?と気になりましたが)

担保はありますので、通常であれば全額毀損とまではいかないはずですが、
最後の1,000億円突破記念ローンファンド【第2弾】102号は、
LTV75%なので大丈夫だろう、と第7順位の案件に投資してしまっていますので、
全額毀損もあり得る状況です。
C社はUBI financeですので、まぁ、大丈夫だろうと安易に考えてしまったこともあります。

これまでが上手く行き過ぎていたので、
延滞がポツポツと出てくるのは仕方がないと考えています。
とはいえ、元本の毀損は極力避けたいですので、
万一の時の担保がどれだけ機能するのか、が非常に重要です。

リーマンショックのような状況であれば不動産評価額が大きく目減りするのは仕方がないと思いますが、
現状では不動産価格に大きな変動が生じるような状況にはなっていませんので、
当初の評価額の査定が甘かったと考えられます。

査定が甘くなってしまった原因として、以下が考えられます。
1. C社はノンリコースローンで借りるため、ほぼノーリスクで借りることができる
2. 投資家に供給する案件を増やすために審査が甘くなった
3. 事業拡大のためにリスク管理が甘くなった

1については、ある案件で延滞やデフォルトが発生しても、
他の案件の担保を売却する必要がないため、
他の案件に影響が及ばないという点はメリットです。
しかし、他の案件で得た収益はそのまま借り手の利益になる一方で、
損失は投資家が被る、という投資家にとっては非常に不利な条件です。
上記も分かった上で投資はしていますが、
実際に延滞が発生し、ノンリコースローンなので返済はしない、ということが当たり前に行われたため、
(5月から10月までの利子の支払いは行いましたが)
少し残念に感じています。
不動産評価額というのは難しいのですが、もう少し実態に合った評価額になって欲しいな、というのが今回の件を通して感じました。

余談ですが、やろうと思えば、
事業者CUが関連会社から市場よりも高値で買い取って
返済を行わずに担保売却を行う(関連会社にお金を回す)、といった手法も使えてしまいますね。

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